השכרת דירה ברומא / להשכיר בית באיטליה

בין אם אתם מחפשים לעבור לאיטליה בגלל הנופים הכפריים המדהימים שלה, להחדיר יותר פסטה לחיים שלכם, להתחיל עבודה חדשה, לפתוח עסק, או ללימודים מרתקים אחד המכשולים הגדולים ביותר יכול להיות מציאת דירה. מדריך זה ינחה אתכם בדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת כשאתם מתחילים בחיפושים המתישים אחר דירת חלומותיכם 😉

שוק הנדל"ן באיטליה מעט שונה מכפי שהוא נמצא במקומות אחרים, מכיוון שרוב הדירות מושכרות ישירות על ידי בעליהן. זה די נדיר שיש בניינים שלמים של דירות שכורות, או שחברות מחזיקות יהיו בעלות כמות גדולה של נכסים להשכרה. לכן רוב בעלי הדירות הפרטיים בוחרים לעבוד עם סוכן או מתווך כדי לטפל במשא ומתן, במקום לבזבז את זמנם בטיפול בעצמם בשכירות. וזו בדיוק הסיבה שיתכן מאוד שיהיה לכם מזל למצוא דירה באינטרנט או "מפה לאוזן" כך שתוכלו לשכור ישירות מהבעלים, אך אם אתם רוצים לבדוק באמת את האפשרויות, ולקבל עסקה טובה יותר, מומלץ ואף כדאי לעבוד מול סוכן/מתווך וזאת למרות שתצטרכו לשלם דמי תיווך. חוסך המון ידע ובלבולי מוח וידע בבירוקרטיה האיטלקית.

ריהוט לעומת לא מרוהט! הכל תלוי באיזה סוג תקופת שכירות אתם מחפשים. בדרך כלל, השכרות לטווח ארוך (השכרה של 2-4 שנים) הן אינן מרוהטות, כך שתצטרכו להתארגן על רכישת ריהוט בתקציב שברשותכם. חשוב להבין שבאיטליה "לא מרוהט" פירושו נטול כל דבר פרט לחדרים – כנראה שלא יהיה לכם מקרר, כיריים ואפילו גופי תאורה. שלא נדבר על צנרת, אסלה או שרותים (מלבד הצנרת האישית שלכם אותה אתם תישאו על גופכם…) 😉 השכרה לטווח קצר (חצי שנה – שנה), לעומת זאת, ככל הנראה תגיע עם רהיטים שלמים ולעיתים אף עם מצעים, מגבות, מכשירי חשמל, אבזור מלא למטבח כולל צלחות, כוסות, סכו"ם סירים ועוד.

האם ניתן להתמקח על שכר הדירה עם בעל הבית? כן! למעשה, כדאי ואף מומלץ לעשות זאת. (אך בעדינות ובגבול הטעם הטוב 😉 ) מכיוון שרוב ההשכרות באיטליה מגיעות מבעלי דירות פרטיים, הם נוטים יותר להתגמש עם הלקוח וללכת לקראתו מאשר סוכן או מתווך. יש להם איזשהו "מרחב תמרון קטן" שאיתו הם יכולים לנווט… כעיקרון , המתווכים האיטלקים, נוטים להעלות את המחירים במיוחד ללקוחות זרים כך שיוכלו לתת להם "הנחה" ומסכום גבוה יש לאן "לרדת".

עם זאת, לסוכן או למתווך שלכם ואפילו לחבר המקומי שלכם יהיה הרבה יותר מזל להתנהל מול בעל הדירה מאשר לכם.

***תלוי מאוד מאיפה אתם מגיעים *** תושבי האיחוד האירופאי למשל, אינם נדרשים לעבוד בכדי להשיג דירה, אולם מרבית בעלי הדירות ידרשו הוכחת הכנסה לפני שהם יאפשרו לכם לעבור לגור בנכס שלהם. תושבים זרים שהם לא חברי האיחוד האירופי למשל, סטודנטים מישראל שמגיעים לאיטליה ללימודי רפואה לתקופה ארוכה, יצטרכו להוכיח את תושבותם החוקית באיטליה כדי להשיג דירה. (רזידנצה). אמנם ניתן לקבל ויזה כסטודנט או בנסיבות מקלות אחרות, אך לרוב "ויזת עבודה" תונפק רק למי שמובטחת לו עבודה עם חוזה העסקה מסודר באיטליה.

חוקים ותקנות כלליים של נדל"ן להשכרה. בדרך כלל, לדיירים יש את אותן הזכויות באיטליה כמו בכל מקום אחר. בדרך כלל, הדרישה היא שכל שדרוג או "שינוי קוסמטי" של הנכס יאושר על ידי בעל הבית, בעל הנכס מצפה מהשוכרים שלא לפגוע בנכס, לא לעשות בו שום דבר בלתי חוקי או להפריע למנוחת שכניהם. בעלי הבית שומר לעצמו את הזכות לפנות מהנכס שלו דייר אם הוא נמצא הרסני, או משתמש בנכס באופן בלתי חוקי.

מכיוון שדירות מושכרות לרוב על ידי בעליהן, הכללים בנושא השכרת נכסים משתנים מדירה לדירה

1. מעבר, לשהייה של עד 18 חודשים.

2. 3 + 2 חוזים שנמשכים שלוש שנים ואז עשויים להתחדש לשנתיים נוספות.

3. חוזים של 4 + 4, שהם למשך ארבע שנים וניתנים לחידוש לארבע שנים נוספות.

· שמו המלא של המשכיר וכתובתו.

· כמה תשלם בשכר דירה.

· וכל שינוי צפוי בסכום איזה פיקדון תצטרך להעמיד אילו תנאים נחוצים כדי להחזיר את ההפקדה שלך.

· אילו זכויות יש לכם כדי לסיים חוזה מוקדם.

· אילו זכויות יש לבעל הבית שלכם לסיים את החוזה מוקדם.

פיקדון : זהו סכום שהדייר (l’inquilino) (השוכר il conduttore) משלם לבעל הבית l proprietario di casa (המשכיר il locator ) עם חתימת חוזה השכירות contratto di affitto (החכירה locazione ) כערבות.

זהו, למעשה, נושא כואב שמלבה לעיתים קרובות את היחסים בין השוכר לבעל הדירה, ולעיתים קרובות מוביל סכסוך שיפוטי. כפי שציינתי בפוסט אחר בנושא – בעלי הדירות אינם מעוניינים להחזיר לכם את הפיקדון וישאירו את הפיקדון בכיסם בכל מיני תחבולות מסריחות.. וזה מניסיון אישי… כך שאם אתם מתכוונים לעזוב את הדירה ולהתחיל חוזה שכירות בדירה אחרת ונדרשים גם שם לשלם את את פיקדון ה CAPARRA אל תבנו אל החזר הפיקדון מהדרה הקודמת כתשלום הפיקדון בדירה החדשה… כדברי השיר.. "תלך כפרה עלי..".. הכפרה פשוט הולכת ללא שוב 😉 ולא מדובר בסכום פעוט… מדובר בסכום של שלושה חודשי שכירות אותם אתם משלמים מראש לבעל הדירה פלוס חודש השכירות הראשון… זהו התנאי הבסיסי להשכרת נכסים באיטליה.. מי שאין בידיו את האפשרות לשלם את הפיקדון גם לא יוכל לשלם את השכירות וזו האינדיקציה לבעלי הדירות בסינון הדיירים…

אני ובעלי גרנו במזרח רומא… החוזה הסתיים לאחר 4 שנים והחלטנו לעזוב למרכז רומא בגלל המרחק.. כשעה נסיעה בפקקים מתישים מידי יום ביומו… בעלת הדירה סרבה שנעזוב את הדירה! החליטה על דעת עצמה שאנחנו דיירים טובים לטעמה.. ואף אחד לא פרייר שישלם לה את הסכום שדרשה.. גרנו בדירת שלושה חדרים (שני חדרים וסלון) כשבעלי משלם לה עוד טרם נישאנו 750 יורו בשחור! כשבחוזה כתוב 600! מצאה לה פרייאר! כל שני וחמישי סיבנה את בעלי ואמרה לו שלא שילם לה למרות ששילם או דרשה כל מיני סכומים על כל מיני דברים דמיוניים ובעלי שילם גם שילם לה את שכר הדירה רק שלא הייתה לא הוכחה כי שילם לה בשחור ללא קבלות על פי דרישתה… וככה זה נמשך.. כאילו והכסף שלנו גדל על העצים.. סחטה ממנו כספים רק כי כלום לא היה מתועד…נבלה…אני לא ידעתי דבר ובעלי תמים ופחד לדבר איתה על זה ופשוט שילם לה שחור בלי קבלות ובלי תיעוד עד שגיליתי את זה… הקמתי צעקות שכל השכונה הגיעה לדעת מה קרה, וקראתי לה להגיע מייד לדירה כי אם לא, אגיע אליה הביתה (גרה מחוץ לרומא) ביחד עם הגוארדה פיננסיה וזה הסוף שלה! היא אמרה לי שהיא מדברת רק עם בעלי ואת החוזה עשתה איתו! אמרתי לה שאם בעלי דפוק זה לא אומר שאת יכולה לעבור על החוק! תוך עשרים דקות היא הגיעה אלינו הביתה… ואמרה לי.. טוב אם את רוצה תשלמו לי רק 600 יורו ולא 750 יורו.. אמרתי לה שהיא לא עושה לי טובה זה כתוב בחוזה שחור על גבי לבן! ושהיא עברה על החוק! החצופה הזו כל השנים דרשה מבעלי מזומן ללא קבלות…. זו עבירה פלילית באיטליה שעונשה שנים בכלא.. אמרתי לה מעכשיו יש לך עסק איתי… ועם ישראלים לא מתעסקים! את השכירות תקבלי עכשיו רק בהעברה דרך בנק הדואר! לא מתאים לך? שלום שלום ואל תבואי בחלום! גם 600 יורו בשביל החור שאנחנו גרים זה לא סכום הוגן.. גרנו בטיזינחורי… היא נבהלה ומאז שילמנו לה 600 יורו מידי חודש דרך בנק הדואר כשהכל מתועד… לפי מחירי הדירות באזור הסכום המקובל על שכירות דירה באזור זה הוא 500 יורו לחודש… עבדה על בעלי בקיצור… כשיצאנו מהדירה דרשנו את הפיקדון שבעלי שילם 750 יורו X 3 חודשים = 2250 יורו במזומן והיא החליטה לא להחזיר לנו את הפיקדון מהסיבה שהדירה "לא ראויה למגורים" בגלל נזילה של מים ממכונת כביסה של אחותה של בעלת הדירה שגרה מעלינו שהרטיבה מעט את תקרת האמבטיה… נזילה שאחותה הייתה אמורה לסדר ולא סידרה… סכסוך בין אחיות לא קשור אלינו… השנה נגמר המשפט האזרחי ביננו לבין בעלת הדירה בה קיבלנו את כל מלא הפיקדון כולל פיצויים כבדים…. על עוגמת הנפש שהיא גרמה לנו… על הונאה, מרמה, ובנוסף על אלרגיה שחטפתי מעובש הרטיבות של הנזילה מהתקרה…בנוסף הגברת קיבלה 6 שנים בכלא על עבירות של העלמת מס הונאה ומרמה וכעת היא מגישה ערעור..המצחיק הוא שהמשפחה שלה הגיעה להעיד לטובתנו במשפט… כל הבניין שגרנו שם שייך למשפחה שלה… הם סיפרו בבית המשפט שאת התרגיל המלוכלך הזה עם הפיקדון מסתבר שהיא עשתה את זה כל השנים לכל הדיירים שהיא השכירה להם את הדירה הזאת… שיהיה לה בהצלחה.. למה ספרתי לכם את כל הסיפור? שתדעו שבעלי הדירות לא מתלהבים להחזיר את הפיקדון… אחר כך אתם נתקעים בין דירות ולא יכולים לשלם את הפיקדון בדירה הבאה…

השוכר אחראי לשלם את כל החשבונות הנדרשים הכוללים: כבלים/אינטרנט/מס טלוויזיה אם יש/שירות זבל/גז אינטרנט בהם הוא משתמש בזמן ההשכרה.

שכירת דירה באיטליה עשויה לדרוש הרבה ניירת, מכיוון שהבעלים נזהרים במיוחד להגן על עצמם בזמן שהם מציעים את נכסיהם להשכרה. כדאי שהסוכן או המתווך שלכם ידאג לכל הניירת עבורכם, מעבר לחתימה על הסכם השכירות שלכם. וזו הסיבה שעדיף לכם לקחת מתווך 😉

רוב בעלי הדירות האיטלקיים יבקשו העברה בנקאית ישירה, או יאפשרו לכם לשלם באמצעות פורטל תשלומים מקוון. בשני המקרים, אתם אמורים להיות מסוגלים להשתמש בבנק הזר שלכם (נגיד… בנק הפועלים/בנק לאומי וכו'). עם זאת, שקלו להשתמש בשירות כמו Transferwise אם אתם מתכננים לפתוח חשבון בנק באיטליה או להכיר מישהו שכבר יש לו חשבון. זה מאפשר לכם להשיג את שער החליפין הריאלי ולקצץ בדמי ההעברה הבינלאומיים, במקום שהעסקה שלכם תעבור הן על ידכם והן על ידי הבנקים של בעלי הדירה שלכם.

אתר שהרבה איטלקים מפרסמים שם מודעות פרטיות אך גם נמצאו שם מודעות של נוכלים… צריך לדעת לסנן..

חדרים להשכרה לסטודנטים עם או בלי שותפים EASY SANZA

בעוד הרמאים משנים את הטקטיקות שלהם מדי יום, ישנם כמה כללים טובים שכדאי לזכור כדי להבטיח שלא תפסידו את כספכם:

1. לעולם אל תשלמו לבעל הדירה במזומן לפני שחתמת על חוזה שכירות!

2. קיום מסלול אלקטרוני הוא המפתח להחזרת הכסף שלכם במידה והוא נגנב! (כרטיס אשראי).

3. לעולם אל תסכימו לשלוח כסף למשכיר שמעולם לא פגשתם!

4. לעולם אל תרשו לבעל הדירה החדש שלכם לשלוח אליכם את המפתחות שלכם בדואר (זוכרים את העוקץ הניגרי?).

5. נסו לאשר את בעלותו של בעל הדירה את הדירה, או אשרו אם לאדם ממנו אתה שוכרים יש את הזכות להעביר אליכם את הדירה לפני שתסכימו לחתום על מסמך כלשהו. (קראו בקפידה את החוזה).